住宅ローンに関して⑤店舗併用住宅でも使えるの？ ― 2016/07/03 08:08
「店舗併用住宅を考えているんだけど？住宅ローンは借りられるの？事業ローンは金利が高いし！」
基本的に主な条件は
・住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること。
・住宅、店舗は自己使用（親族でも可）すること。
であれば、一般の住宅ローンに関しては建物全部に関して借りることが可能です。
但し、フラット35は住宅に関する政策金利なので、住宅部分のみが融資対象となり店舗部分は他の事業ローン等の借入となります。
また、住宅部分と店舗部分の繋がり、一体性も条件となります。
尚、店舗に関しては特定の利用者用途（事務所、クリーニング、美容室等）以外の場合は、建築基準法上は特殊建築物となる可能性がありますので、専門家にご確認下さい。
基本的に主な条件は
・住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること。
・住宅、店舗は自己使用（親族でも可）すること。
であれば、一般の住宅ローンに関しては建物全部に関して借りることが可能です。
但し、フラット35は住宅に関する政策金利なので、住宅部分のみが融資対象となり店舗部分は他の事業ローン等の借入となります。
また、住宅部分と店舗部分の繋がり、一体性も条件となります。
尚、店舗に関しては特定の利用者用途（事務所、クリーニング、美容室等）以外の場合は、建築基準法上は特殊建築物となる可能性がありますので、専門家にご確認下さい。
住宅ローンに関して④住宅減税はあるの？ ― 2016/06/26 17:36
「住宅減税はどんなものが有るの？使えるの？」
等の相談も多く、主なものを整理します。
ネットで比較的まとまっている住宅の補助金、減税、優遇制度のページを下記します。
http://www.sumai-fun.com/money/20/201325.html
一般的には住宅ローン減税（所得税、住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税等の住宅減税が有ります。
とりあえず、建物課税評価額を3,000万円としシュミレーションしてみました。
157万円程の減額となります。評価額の5.2％程度ですが、馬鹿にならない額です。
活用に期限が有るので要注意ですよ！
等の相談も多く、主なものを整理します。
ネットで比較的まとまっている住宅の補助金、減税、優遇制度のページを下記します。
http://www.sumai-fun.com/money/20/201325.html
一般的には住宅ローン減税（所得税、住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税等の住宅減税が有ります。
とりあえず、建物課税評価額を3,000万円としシュミレーションしてみました。
157万円程の減額となります。評価額の5.2％程度ですが、馬鹿にならない額です。
活用に期限が有るので要注意ですよ！
住宅ローンに関して③住宅ローン比較1 ― 2016/06/26 00:35
「住宅ローンと言っても変動金利？固定金利？フラット35やら！？色々ありそうだが？良くわからん！」ですね！！？
「結局、どのメニューが良いの？どこの銀行が良いの？」ですが？
これがまた、細かく見て行くと
生保加入等の絡みで益々分からなくなりますが？
ざっくりと先の価格.comでの大まかな比較から説明しましょう。
金利に関しては、変動金利→フラット35S（A金利）→フラット35S（B金利）→フラット35
→一般の住宅ローンの順で一般的には金利は高くなります。
＊変動金利以外は固定金利となります。
変動金利：は、各時点の金利で、その名のとおり変化します。現在はデフレ対策の低金利政策でかなり低い金利となっていますが、インフレになると上昇します。（もはや日本のインフレは無いと思いますが？国家レベル経済破綻があれば別ですが？！？）
固定金利：は、支払い期間は変わらぬ一定金利で、変動金利に比べ倍以上の金利ですが、世情に左右されず安心感があります。
一般に固定からの変動への切り替え可能ですが、変動からの固定は不可です。
一見、固定金利が安いと思っても、よく見ると短期固定3年後に見直しがある東京三菱UFJ銀行などもあります。
フラット35（標準金利：1.1％）は国の政策金融プランで各銀行とも概ね一定の金利です。
35S-A金利は10年間標準金利の-0.3％（0.8％）となります。
35S-B金利は5年間標準金利の-0.3％（0.8％）となります。
A金利は審査基準の仕様レベルが高く建設費のコストの方がプラスになります。
弊社では、B金利レベルの仕様がバランスが取れているのでお勧めしていますが？
（2020年以降の省エネ法の改正により、その時点での判断は異なりますが？）
ざっくりと各ローンプランをシュミレーションし比較してみると
（表中の差額は、-でなく＋です。失礼！）
＊チョイとイレギュラーなソニー銀行がフラット35Sに対抗した金利を7月に出してきました！フラット35の審査基準仕様や申請を考えると破格なプランです！！無論、他の生保と絡めての営業戦略でしょうが、魅力的です。
http://moneykit.net/visitor/rate/hl.html
http://moneykit.net/visitor/hl/simulation.html
住宅ローンのアウトラインはこんな感じでしょうか？
次回は少しディテイールを見てみます。
住宅ローンに関して②借入限度額は？ ― 2016/06/24 11:16
さて、住宅を計画するとき、「ローンは借りられるのか？いくらまで借りられるのか？」で住宅の規模も仕様も違ってきます。
世間では「安心借入額は年収の5倍、総返済負担率は25％」
「限度額は年収の7倍」等とも言われています。
フラット35では、400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下を条件としています。
（また、前提条件として年収は手取り収入と言う人もいます。）
上記は目安となりますが、ややリアルじゃないので？
そこで、年収500万円の
（手取り=500万円×0.8=400万円）、借入期間35年固定を条件とします。
ネット上で借入限度額を越えるとOUTになり比較的に分かりやすい例として、住信SBIネットバンクの仮申込（かんたんチェック）
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate
でシュミレーションすると
概ね3000万円が借入限度額になります。つまり、借入金額3000/年収400=7.5、年収の7.5倍が借入限度額となります。
返済金額を
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080105CT
で、金利
フラット35金利1.1％条件で試算すると、
年間支払い総額103.3万円/年収400万円=0.258、総返済負担率は25.8％となります。
つまり、
「借入額は年収の7.5倍、総返済負担率は25.8％」
となりました。（ローン条件により 差異があります。）
その他、ネット上に各種ローンシュミレーションがありますので参考までに、
住宅保証機構株式会社：http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
フラット35：http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
次回は、住宅ローンプランの比較かな？
住宅ローンに関して①建てたい時が建て時だが？ ― 2016/06/23 15:52
最近、クライアントより住宅ローンの相談を良く受けます。
消費増税、マイナス金利、低金利と世間が騒がしいためなのでしょうか？
一言で説明しづらいので、シリーズでシュミレーションしコメントしたいと思います。
来春の消費増税が延期になりそうなので、駆け込み需要はやや落着いた感があります。
来春増税なら9月までに工事契約、又は来春完成で予定を組んでいた業務も延びたりと予定が立たなく困惑してもいます。
消費税2％増税なら工事費3000万円として、60万円の差額となります。仮に近い将来、ローン金利が上がれば飛んで行く額ですが？
じっくりと住まいを考えるのは良いことですが！
やはり「建てたい時が建て時」でしょうか？
住宅ローンも変動金利、固定金利、フラット35など金利も大きく違います。
最近は便利なもので、ネット上で金利比較や簡易的なローンシュミレーション出来ますのでシリーズで触れて行くつもりです。
とりあえず、価格.COMで各社の金利比較が出来ます。
http://kakaku.com/housing-loan/ad/result/?cid=housingloan_pc_g_li&wapr=576b8cd8
ご参考までに、、、
消費増税、マイナス金利、低金利と世間が騒がしいためなのでしょうか？
一言で説明しづらいので、シリーズでシュミレーションしコメントしたいと思います。
来春の消費増税が延期になりそうなので、駆け込み需要はやや落着いた感があります。
来春増税なら9月までに工事契約、又は来春完成で予定を組んでいた業務も延びたりと予定が立たなく困惑してもいます。
消費税2％増税なら工事費3000万円として、60万円の差額となります。仮に近い将来、ローン金利が上がれば飛んで行く額ですが？
じっくりと住まいを考えるのは良いことですが！
やはり「建てたい時が建て時」でしょうか？
住宅ローンも変動金利、固定金利、フラット35など金利も大きく違います。
最近は便利なもので、ネット上で金利比較や簡易的なローンシュミレーション出来ますのでシリーズで触れて行くつもりです。
とりあえず、価格.COMで各社の金利比較が出来ます。
http://kakaku.com/housing-loan/ad/result/?cid=housingloan_pc_g_li&wapr=576b8cd8
ご参考までに、、、
改装工事の法的対応はハードルが高い ― 2015/11/07 09:47
昨今、商業ビル火災での人災の報道をお多く見ます。
ほとんどが既存不適格建築物（現在の建築基準法等に不適合）のようです。
消防の指導はあると思いますが？建築基準法の適法化はかなり難しいのが事実です。
以前に商業ビルを集会施設に用途変更と大規模な模様替え、いわゆるコンバージョンの相談を受けました。
現調もしたのですが、完了検査済証の有無を確認したところ20数年前のことで施主の手元にも、役所の記録にも残っておりませんでした。
添付のフローチャート図に分かりやすくシュミレーションしました。
検査済証が無い場合、仮に増築、用途変更や大規模の修繕、改築を行う場合は既存の建物に関しても現行法に合わせる必要があります。
つまり新築と同等の確認申請が必要となります。構造的にも躯体を確認し再計算、及び耐震補強をすることになり構造計算的にも実際もかなりの困難を要します。
結果的に、だましダマシの同用途での現況の改装での活用がほとんどで、防災的にも不十分な建築物が多く存在することとなってます。
仮に、検査済証が存在した当時の合法建物でも、その後の増築や改修（大規模な模様替え）を合法的に確認申請、完了検査を受けることも程度によりますが？やはり難しい（特に構造的に）のが事実です。
よって、改築か古い建物での既存不適格建築が残ることとなっています。
古い商業ビル等は利用時に避難経路を確認するとかの危機管理を行って下さい。
そして改装の場合は、先のだましダマシでの改装など、専門家不在の場合が多く、最善の選択とはなりませんので、信頼できる専門家にご相談下さい。
ほとんどが既存不適格建築物（現在の建築基準法等に不適合）のようです。
消防の指導はあると思いますが？建築基準法の適法化はかなり難しいのが事実です。
以前に商業ビルを集会施設に用途変更と大規模な模様替え、いわゆるコンバージョンの相談を受けました。
現調もしたのですが、完了検査済証の有無を確認したところ20数年前のことで施主の手元にも、役所の記録にも残っておりませんでした。
添付のフローチャート図に分かりやすくシュミレーションしました。
検査済証が無い場合、仮に増築、用途変更や大規模の修繕、改築を行う場合は既存の建物に関しても現行法に合わせる必要があります。
つまり新築と同等の確認申請が必要となります。構造的にも躯体を確認し再計算、及び耐震補強をすることになり構造計算的にも実際もかなりの困難を要します。
結果的に、だましダマシの同用途での現況の改装での活用がほとんどで、防災的にも不十分な建築物が多く存在することとなってます。
仮に、検査済証が存在した当時の合法建物でも、その後の増築や改修（大規模な模様替え）を合法的に確認申請、完了検査を受けることも程度によりますが？やはり難しい（特に構造的に）のが事実です。
よって、改築か古い建物での既存不適格建築が残ることとなっています。
古い商業ビル等は利用時に避難経路を確認するとかの危機管理を行って下さい。
そして改装の場合は、先のだましダマシでの改装など、専門家不在の場合が多く、最善の選択とはなりませんので、信頼できる専門家にご相談下さい。
今更聞けない？リフォーム？リノベーション？コンバージョン？の意味は？？ ― 2015/10/17 21:25
結構、巷ではリフォームやリノベーション、コンバージョンとの言葉を耳にしますが、意外と定義の混乱があり意味が伝わらないケースもあります！？！
簡単に言うと、
リフォームとは、主に住宅の改装、修繕、改修。
リノベーションとは、間取りまで変更しての大胆なリフォーム、改修。
コンバージョンとは、用途変更を伴う改修、リノベーションを言います。
つまり、広義にはリフォームですが、程度によってリフォーム < リノベーション < コンバージョンと狭義に使われています。
しかしながら、建築基準法では、いずれの言葉も無く、実際に基準法ではどの用語に当たるかは、これがまた条件によって違います。
では、建築基準法での建築行為の用語からを見てみると、
新築：：更地に新たに建築物をつくること。
増築：：敷地内の既存の建築物を建て増すこと。
改築：：従前建築物を取り壊し、同程度の位置、用途、構造、階数、規模のものを建てること。何故か新国立競技場はこれに当たります！？
移転：：同一敷地内で建築物を移動すること=曳家する場合。これが別の敷地に移動ならば新築、増築となります。
用途変更：：事務所から共同住宅等と用途を変えること。建築行為で確認申請を要する場合があります。コンバージョンはこれに当たります。
修繕：：前回の大規模修繕のことをで少し触れましたが、主要構造部の修繕すること。簡単に言うと改修=リノベーションはこれに当たります。
模様替：：同様に前回触れましたが主要構造部を模様替えすること、主要構造部の仕上部分に関する改装も含まれます。
以上が建築行為です。
住宅のリフォームでの単純に仕上（同等の性能）のみの改装は一般に建築行為に当たらないケースが多いです。
さらに、煙突や広告塔等は工作物として基準法で各種定められています。
プロでも混乱しますので、都度、プロに確認して下さいね！！！
簡単に言うと、
リフォームとは、主に住宅の改装、修繕、改修。
リノベーションとは、間取りまで変更しての大胆なリフォーム、改修。
コンバージョンとは、用途変更を伴う改修、リノベーションを言います。
つまり、広義にはリフォームですが、程度によってリフォーム < リノベーション < コンバージョンと狭義に使われています。
しかしながら、建築基準法では、いずれの言葉も無く、実際に基準法ではどの用語に当たるかは、これがまた条件によって違います。
では、建築基準法での建築行為の用語からを見てみると、
新築：：更地に新たに建築物をつくること。
増築：：敷地内の既存の建築物を建て増すこと。
改築：：従前建築物を取り壊し、同程度の位置、用途、構造、階数、規模のものを建てること。何故か新国立競技場はこれに当たります！？
移転：：同一敷地内で建築物を移動すること=曳家する場合。これが別の敷地に移動ならば新築、増築となります。
用途変更：：事務所から共同住宅等と用途を変えること。建築行為で確認申請を要する場合があります。コンバージョンはこれに当たります。
修繕：：前回の大規模修繕のことをで少し触れましたが、主要構造部の修繕すること。簡単に言うと改修=リノベーションはこれに当たります。
模様替：：同様に前回触れましたが主要構造部を模様替えすること、主要構造部の仕上部分に関する改装も含まれます。
以上が建築行為です。
住宅のリフォームでの単純に仕上（同等の性能）のみの改装は一般に建築行為に当たらないケースが多いです。
さらに、煙突や広告塔等は工作物として基準法で各種定められています。
プロでも混乱しますので、都度、プロに確認して下さいね！！！
リフォームで確認申請は必要か？ーその1ー ― 2015/10/15 23:02
最近、リフォーム関係の問い合わせが多く、まずは確認申請の有無に関してです。今回は専用住宅で用途変更が無い場合です。
1）増築部分の床面積が10平米を越える場合は必要です。（防火・準防火地域では増築全て必要です。）
2）大規模の修繕、模様替：過半の主要構造部の修繕、模様替えは必要です。
主要構造部：建築基準法2条5号では、主要構造部とは「壁・柱・床・梁・屋根・階段」と定義。
その各部、部分の合計が半分以上なら過半と判断されます。
但し、第四号建築物（例えば特殊建築物100平米以下、木造2階以下500平米以下、木造以外1階200平米以下）は不要です。
参照：http://kenchiku-saikou-kikaku.com/architect-stories/kakuninshinsei2.html
つまり、普通の木造住宅2階建てでは、床面積10平米を越えない増築以外は大規模な修繕、模様替えをしても確認申請は不要です。さらに、一部解体し面積を減らす減築は当然不要です。
これだけでも分かりづらいですよね。
第四号建築物以外は、まだまだ様々な条件によって判断は異なりますので、建築士か各行政の建築指導課等にご確認下さい。
次回コメント予定ですが！？！
1）増築部分の床面積が10平米を越える場合は必要です。（防火・準防火地域では増築全て必要です。）
2）大規模の修繕、模様替：過半の主要構造部の修繕、模様替えは必要です。
主要構造部：建築基準法2条5号では、主要構造部とは「壁・柱・床・梁・屋根・階段」と定義。
その各部、部分の合計が半分以上なら過半と判断されます。
但し、第四号建築物（例えば特殊建築物100平米以下、木造2階以下500平米以下、木造以外1階200平米以下）は不要です。
参照：http://kenchiku-saikou-kikaku.com/architect-stories/kakuninshinsei2.html
つまり、普通の木造住宅2階建てでは、床面積10平米を越えない増築以外は大規模な修繕、模様替えをしても確認申請は不要です。さらに、一部解体し面積を減らす減築は当然不要です。
これだけでも分かりづらいですよね。
第四号建築物以外は、まだまだ様々な条件によって判断は異なりますので、建築士か各行政の建築指導課等にご確認下さい。
次回コメント予定ですが！？！
40畳の体感空間のある家 ― 2013/04/16 11:13
葛飾区高砂に完成した住宅です。街区内の旗竿敷地にあり隣の二世帯住宅と相まってフルメタルな外観は、雑然とした周囲の街並と異なり特異でありながらも嫌みなく存在感のある位相空間を呈しています。
リビングダイニングは実質30畳程ですが階段吹抜け部、和室と連続し40畳の空間が体感できます。
下記、YouTubeより動画をご覧いただけます。
公園隣の家 ― 2013/04/11 15:59
数年前に完成した新浦安の”公園隣の家”です。動画しました。
「西隣、裏と公園に隣接しています。公園の緑と対峙しながらも相互に際立たせ調和した住宅です。内部空間も周囲の緑を取り入れたり、色んな角度で周囲の景観を借景しています。また、平面を半階づつずらしたスキップフロアーにて内部空間も流れるように連続しています。」
下記YouTubeより動画がご覧いただけます。
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