Mr.Fの（建築）つれづれ

住宅ローンに関して⑤店舗併用住宅でも使えるの？

Sun, 03 Jul 2016 08:08:58 +0900

「店舗併用住宅を考えているんだけど？住宅ローンは借りられるの？事業ローンは金利が高いし！」

基本的に主な条件は
・住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること。
・住宅、店舗は自己使用（親族でも可）すること。
であれば、一般の住宅ローンに関しては建物全部に関して借りることが可能です。

但し、フラット35は住宅に関する政策金利なので、住宅部分のみが融資対象となり店舗部分は他の事業ローン等の借入となります。
また、住宅部分と店舗部分の繋がり、一体性も条件となります。

尚、店舗に関しては特定の利用者用途（事務所、クリーニング、美容室等）以外の場合は、建築基準法上は特殊建築物となる可能性がありますので、専門家にご確認下さい。

顧問建築士ってあるかな？

Mon, 27 Jun 2016 17:25:18 +0900

今日はここからでした(^｡^)

弁護士、税理士さんのように企業の委託顧問としての展開が図れないかと思い、マッチング会社さんとの打ち合わせでした。

「都市から建築へ、建築から都市へ」の、アプローチで総合的に企画・計画・設計・監理が出来る事務所です！コンペで培った経験で迅速でビジュアルなプレゼン提案を得意としてます。
一般の設計事務所は、敷地単位でのデザインの提案が多い中、弊社は初回でも計画地の地勢の分析、マーケティング、コンセプトワーク、プランニング、デザイン、事業計画と総合的にプレゼンします。

デベロッパー、不動産業、工務店、各種コンサルティング会社さん！御社の顧問建築士として、土地の有効活用等の支援、協力、提案致しますので、お気軽にご相談下さい(^_-)

また、弁護士、税理士、不動産鑑定士等のプロのみなさん、コラボパートナーとして声をかけて頂ければ幸いですよ(^｡^)

住宅ローンに関して④住宅減税はあるの？

Sun, 26 Jun 2016 17:36:27 +0900

「住宅減税はどんなものが有るの？使えるの？」
等の相談も多く、主なものを整理します。

ネットで比較的まとまっている住宅の補助金、減税、優遇制度のページを下記します。
http://www.sumai-fun.com/money/20/201325.html

一般的には住宅ローン減税（所得税、住民税）、登録免許税、不動産取得税、固定資産税等の住宅減税が有ります。

とりあえず、建物課税評価額を3,000万円としシュミレーションしてみました。
157万円程の減額となります。評価額の5.2％程度ですが、馬鹿にならない額です。

活用に期限が有るので要注意ですよ！

住宅ローンに関して③住宅ローン比較1

Sun, 26 Jun 2016 00:35:06 +0900

「住宅ローンと言っても変動金利？固定金利？フラット35やら！？色々ありそうだが？良くわからん！」ですね！！？

「結局、どのメニューが良いの？どこの銀行が良いの？」ですが？

これがまた、細かく見て行くと生保加入等の絡みで益々分からなくなりますが？

ざっくりと先の価格.comでの大まかな比較から説明しましょう。

金利に関しては、変動金利→フラット35S（A金利）→フラット35S（B金利）→フラット35 →一般の住宅ローンの順で一般的には金利は高くなります。

＊変動金利以外は固定金利となります。

変動金利：は、各時点の金利で、その名のとおり変化します。現在はデフレ対策の低金利政策でかなり低い金利となっていますが、インフレになると上昇します。（もはや日本のインフレは無いと思いますが？国家レベル経済破綻があれば別ですが？！？）

固定金利：は、支払い期間は変わらぬ一定金利で、変動金利に比べ倍以上の金利ですが、世情に左右されず安心感があります。

一般に固定からの変動への切り替え可能ですが、変動からの固定は不可です。

一見、固定金利が安いと思っても、よく見ると短期固定3年後に見直しがある東京三菱UFJ銀行などもあります。

フラット35（標準金利：1.1％）は国の政策金融プランで各銀行とも概ね一定の金利です。

35S-A金利は10年間標準金利の-0.3％（0.8％）となります。

35S-B金利は5年間標準金利の-0.3％（0.8％）となります。

A金利は審査基準の仕様レベルが高く建設費のコストの方がプラスになります。

弊社では、B金利レベルの仕様がバランスが取れているのでお勧めしていますが？

（2020年以降の省エネ法の改正により、その時点での判断は異なりますが？）

ざっくりと各ローンプランをシュミレーションし比較してみると

（表中の差額は、-でなく＋です。失礼！）

＊チョイとイレギュラーなソニー銀行がフラット35Sに対抗した金利を7月に出してきました！フラット35の審査基準仕様や申請を考えると破格なプランです！！無論、他の生保と絡めての営業戦略でしょうが、魅力的です。

http://moneykit.net/visitor/rate/hl.html

http://moneykit.net/visitor/hl/simulation.html

住宅ローンのアウトラインはこんな感じでしょうか？

次回は少しディテイールを見てみます。

住宅ローンに関して②借入限度額は？

Fri, 24 Jun 2016 11:16:22 +0900

さて、住宅を計画するとき、「ローンは借りられるのか？いくらまで借りられるのか？」で住宅の規模も仕様も違ってきます。

世間では「安心借入額は年収の5倍、総返済負担率は25％」

「限度額は年収の7倍」等とも言われています。

フラット35では、400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は35％以下を条件としています。

（また、前提条件として年収は手取り収入と言う人もいます。）

上記は目安となりますが、ややリアルじゃないので？

そこで、年収500万円の（手取り=500万円×0.8=400万円）、借入期間35年固定を条件とします。

ネット上で借入限度額を越えるとOUTになり比較的に分かりやすい例として、住信SBIネットバンクの仮申込（かんたんチェック）

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate

でシュミレーションすると

概ね3000万円が借入限度額になります。つまり、借入金額3000/年収400=7.5、年収の7.5倍が借入限度額となります。

返済金額を

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080105CT

で、金利フラット35金利1.1％条件で試算すると、

年間支払い総額103.3万円/年収400万円=0.258、総返済負担率は25.8％となります。

つまり、

「借入額は年収の7.5倍、総返済負担率は25.8％」

となりました。（ローン条件により差異があります。）

その他、ネット上に各種ローンシュミレーションがありますので参考までに、

住宅保証機構株式会社：http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

フラット35：http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

次回は、住宅ローンプランの比較かな？

住宅ローンに関して①建てたい時が建て時だが？

Thu, 23 Jun 2016 15:52:27 +0900

最近、クライアントより住宅ローンの相談を良く受けます。
消費増税、マイナス金利、低金利と世間が騒がしいためなのでしょうか？

一言で説明しづらいので、シリーズでシュミレーションしコメントしたいと思います。

来春の消費増税が延期になりそうなので、駆け込み需要はやや落着いた感があります。
来春増税なら9月までに工事契約、又は来春完成で予定を組んでいた業務も延びたりと予定が立たなく困惑してもいます。

消費税2％増税なら工事費3000万円として、60万円の差額となります。仮に近い将来、ローン金利が上がれば飛んで行く額ですが？

じっくりと住まいを考えるのは良いことですが！
やはり「建てたい時が建て時」でしょうか？

住宅ローンも変動金利、固定金利、フラット35など金利も大きく違います。

最近は便利なもので、ネット上で金利比較や簡易的なローンシュミレーション出来ますのでシリーズで触れて行くつもりです。

とりあえず、価格.COMで各社の金利比較が出来ます。
http://kakaku.com/housing-loan/ad/result/?cid=housingloan_pc_g_li&wapr=576b8cd8
ご参考までに、、、

8年前の講演会スライドショー

Thu, 07 Apr 2016 14:36:56 +0900

ホームページを整理していたら8年程前の大学での講演のスライドショーが旧HPに埋もれていました。

捨てるに忍びないので、建築に興味のある方は覗いて見ていただけると幸いです^_^ 特に建築系学生さん(^.^)

何だか、全然成長してない自分に逆に励まされた感じですが（≧∇≦）

ps.下記、HＰアドレスからお願いします。
各ページの下のページ脇の矢印をクリックするとページが変わります^ ^
http://www.ne.jp/asahi/atelier-f/furuguchi/lecture1.html

明けましておめでとうございます。2016

Sat, 02 Jan 2016 14:56:18 +0900

明けましておめでとうございます。
昨年中はお付き合いの程、ありがとうございました。
本年もよろしくお願い致します^o^

年々と建築を取り巻く環境は速度を増し変化し続けています。
そんな時代だからこそ、変わるもの変わらないものをしっかりと見極めつつ、、

大胆かつ繊細に！

都市から建築への視座を大切に大胆にデザイン、空間提案を行い。
クライアントの想いの痒いところに手の届いた、繊細な建築に取り組む、
皆さんの側に寄り添う建築家として、、、
本年も皆さまのご指導ご鞭撻、お付合いの程、宜しくお願い致します(^_-)

新国立競技場に関して-2-

Fri, 25 Dec 2015 19:47:09 +0900

新国立競技場、とりあえずA案に決まって最低限のクリアーか？
C案を考えてた弊社にオファーは無く残念！（笑）
現況地下2階、それ以下は建築基準法ではハードルは高い！！
競技場部を地下にしずめれば高さもボリューム感も低減出来る。
専門的には空堀をしても平均地盤や地階の取り扱いは難しい。
しかし、避難安全検証でその可能性はあった。
では？今回、本気度が感じられない！
間に合えばいい！デザインより予算！工期！金が動けば景気も動く！食えないデザインより楽して儲ける企業体！
尻尾振る建築家！

武士道の魂！建築士の士は下に心有りの「志」！
もう日本では死語か？ましてグローバルなど！
今回、コンペ要綱に「日本的」が加えられた。
今回の2案共、直喩に応えている。
ひねりも、暗喩も無し！
国際社会の中の日本、哲学も！ロジックも必要よ！

日本のゼネコンからのオファーを断ったザハ。
今尚、ザハのデザインが今の日本、これからの日本の「志」だったと感じているのは私だけでしょうか(^^;;

新国立競技場に関して

Fri, 18 Dec 2015 19:45:54 +0900

いよいよ新国立競技場応募の2案がそろそろ審査・決定される。
いろいろとコメントを求められるので、取り急ぎ図面や提案書を見てみた。
下記HPから技術提案書の公表にて閲覧できるし、提出図面も添付されている。
http://www.jpnsport.go.jp/newstadium/

1.そもそも？

1-1.国際コンペでの最優秀案ザハの案でだめだったのか？

1-1-1.当初、「予算が1300億だったのに仮見積で3000億」、「キールアーチ1本1000億、二本で2000億」、等との情報がマスコミ等で取り上げられ、そんな予算がかかるならば、白紙撤回と！

→誰が見積、誰が利に付したのか？
→大手ゼネコンが見積、方外なふっかけ見積。
→専門家の振りをした連中やマスコミが大騒ぎ、
→利害見え隠れの政治家も便乗、白紙撤回。
→筋を通さぬ建築家団体も足下をすくわれ、
→設計の独立性も計れず大手ゼネコンの筋書きどおりの設計・施工の一体コンペ。
→ザハも「設計に問題は無い。日本の建設業界体質の問題！」その通り！！
→当初から客席は大成建設、屋根部は竹中工務店と決まっていた。
→今回の応募も両ゼネコン軸。ザハに声をかけても国際的な建築家として受けるはずなし！
→設計施工の一体化、そこそこの妥協案での施工、競争も２社に絞られ経費削減。業界では既に大成に決まりと流れているが？せめて中身で判断を！

→節穴審査や政治がらみがないことをせめてもの期待としたい。

2.どちらの案が？

→ザハの案が国内外の建築界の筋としても良いに決まっている。

それでも？！？　　
一部のみの感想で、

→ある政治家やマスコミまでもB案が良いとか？

→A案：デザインは「負ける建築」隈さんらしいが？木や緑の自然を頼りにした建築で斬新さに欠ける。
機能は、断面も検討され使い勝手の良さは理解できる。客席3層、5階建て。
工法は、両者とも片持ちトラスであるが、木材と鉄骨のハイブリッド構造。木の素材感は出しても見た目塗装での偽物でもさして変わらず！日本の伝統的な木組み斗きょう（木へんに共=軒を支えるまさにカンティレバー）程度の提案等が欲しかった。

→1-1-2.今回の整備要項で1）アスリート第一。2）世界最高のユニバーサルデザイン。3）周辺環境等との調和や日本らしさ。が基本理念とされた。

→B案：デザインは、「日本らしさ」神宮の杜にふさわしい象徴的な列柱=御柱。シンメトリーな落着いた外観。すり鉢上の磁器を感じる客席。日の丸の色合い、、、どこか、戦前の色合いの濃い伝統を傘にした国粋的なプロパガンダさえ感じさせられる。どこかそんな独裁国家の建物の風合いと同じじゃん！
機能は、ここが一番大事！！！！客席2層、3階建て。元々の旧競技場と同じ構成。ならば、旧競技場に屋根をかければ良かったのにと思う次第です。さらに、客席2層階の最上部までは垂直15m程、6階相当の階段を上り下りすることになる。トイレや飲食、喫煙、避難、考えてみただけでしんどい！これがネックとならない方がおかしく！審査員の節穴目線とならぬことを期待する？
工法は、屋根は同じ片持ちトラスであるが、支点での回転ができ、バックステイの張力でつり上げセッチングのため、仮設材が不要と工期、コストの合理性を主張！真新しいことでは無いが！

評論家じゃないし、、、このへんで！
ではどっち？
どっちでもいいい！
でも、B案は生理的にも、機能的にも好きじゃないかな。

コンペプレゼン当日1

Sat, 12 Dec 2015 02:20:16 +0900

いよいよ本日、プレゼン^o^
出来は悪く無いと思う。

想いも込めた。

パワポ40p(ﾟoﾟ;;ほど、

久々に納得。

後は本番のみ（≧∇≦）

コンペプレゼン前2

Wed, 09 Dec 2015 08:43:34 +0900

コンペやプレゼン前は籠る。

学生の時と変わらぬスタイル。
とは言え徹夜は体力的に無理。

引き出しも増え、
想いは深くなった。
散歩の余裕も持てるようになった。

今回のコンペテーマは
「edge を極める」とした。

都市と建築、
中央と地方、
都市と農村、
個と全体、、、、

学生時代によく仲間と普遍的価値に関し二項対立的に帰納的、演繹的に議論したものだ。

変わらぬテーマだ。

間が中心と分かってきた。

普遍的価値？価値？？

「在る」という「在る」が普遍と分かってきた。

edgeはものごとの一面的な端でなく、
二項的な交わる部分で、言わば両面の中心と解釈し、展開する。

都市から建築へ、場所性から事業性、空間、デザインへとアプローチする。

さて、そろそろまとめに入らないと（≧∇≦）

コンペプレゼン前1

Wed, 09 Dec 2015 08:40:07 +0900

今週末、コンペのプレゼンがある。
デザインは出来ているのだが、後はコンセプトとプレゼンストーリー？

朝目覚めると、出来ていた。

いつも、デザインもコンセプトもディテールも、与条件を放り込んでいると、目覚めると出来ている。

なので、コンペやプレゼンに遅れたことも、その時点での納得いかないものも、プレッシャーも無い。

後はアウトプットのみ。

未だ外は暗い。とりあえずストーリーコンテをサクッと書き出した。

コンセプトは
「edgeを極める」

脳からアイデアが溢れそうなので、
「朝の谷津」に散歩に出た。
「浅な奴」とならぬよう(^^;;

have the edge on

未だ、うずうずしてる！
プレゼンが待ち遠しい(^-^)

改装工事の法的対応はハードルが高い

Sat, 07 Nov 2015 09:47:46 +0900

昨今、商業ビル火災での人災の報道をお多く見ます。
ほとんどが既存不適格建築物（現在の建築基準法等に不適合）のようです。
消防の指導はあると思いますが？建築基準法の適法化はかなり難しいのが事実です。

以前に商業ビルを集会施設に用途変更と大規模な模様替え、いわゆるコンバージョンの相談を受けました。

現調もしたのですが、完了検査済証の有無を確認したところ20数年前のことで施主の手元にも、役所の記録にも残っておりませんでした。

添付のフローチャート図に分かりやすくシュミレーションしました。

検査済証が無い場合、仮に増築、用途変更や大規模の修繕、改築を行う場合は既存の建物に関しても現行法に合わせる必要があります。
つまり新築と同等の確認申請が必要となります。構造的にも躯体を確認し再計算、及び耐震補強をすることになり構造計算的にも実際もかなりの困難を要します。

結果的に、だましダマシの同用途での現況の改装での活用がほとんどで、防災的にも不十分な建築物が多く存在することとなってます。

仮に、検査済証が存在した当時の合法建物でも、その後の増築や改修（大規模な模様替え）を合法的に確認申請、完了検査を受けることも程度によりますが？やはり難しい（特に構造的に）のが事実です。

よって、改築か古い建物での既存不適格建築が残ることとなっています。

古い商業ビル等は利用時に避難経路を確認するとかの危機管理を行って下さい。

そして改装の場合は、先のだましダマシでの改装など、専門家不在の場合が多く、最善の選択とはなりませんので、信頼できる専門家にご相談下さい。

隣地のリファインにおける近隣相談

Tue, 27 Oct 2015 00:28:00 +0900

以前のクライアントから、南側全面の隣地がリフォームに、いわゆるリファインの計画があり相談がありました。

クライアントも見識とバランスもあり、さしたるアドバイスも出来ませんでしたが、近隣関係はデリケートで色んな相談も受けてます。

先方からの、クライアント敷地の使用の申し出で気になる点があったようです。

--相談--

敷地の一部（幅2ｍ×50cmくらい、）を足場用地として使わせていただきたい。3ヶ月程度。
「1階（にキッチンの風通し用の縦窓が入ります。2階の窓は、いま1ヶ所ですが、今より小さいのが2ヶ所になる予定です。」
とのことでした。

　違法行為ではないですし、先方も近隣対策ノウハウがあるでしょうから、結局は押し切られると思います。また、引っ越してくる人と仲悪くなりたくないですし、民法上も土地を貸さないわけにもいかないと思うので、落としどころとしては、
（１）入居者全員に対して、「この建物は敷地境界線から50ｃｍ以内に建物が建っていて既存不適格（とは言わないのかもしれませんが民法の規定に違反している）であること」を徹底周知してもらいたい。
（２）民法で定められているとおり、敷地境界線から1メートル以内に設置する窓に目隠しを付けてもらいたい。
ということを考えています。（別にお金は要らないので）
　ご面倒なことでたいへん申し訳ありません。（２）あたりは可能でしょうか？または他の対応の仕方はあるでしょうか？

--返信--

1.プライバシー上、目隠しの要望は妥当です。ただし、どのようなものにするかは相互に調整を要します。型ガラスで良しとするケースもありますので。

2.已む無く隣地を借りる権利は相手側にもあります（民法209）。但し、基本的には所有者同意が必要です。

3.そっくり？は確認申請を要するかどうか？以下の場合は必要ですが！（専用住宅としての用途変更が無い場合）

a.10平米を越える新築、増築の場合です。御宅は準防火地域内なので、規模に関係なく申請は必要です。

大規模の修繕、模様替：過半の主要構造部の修繕、模様替えは小規模の住宅では不要です。

4.先方に要望するのであれば、重要事項の説明の文書、買い手の確認印をもらっておいた方が良いでしょう。

a.目隠し要望。

b.既存不適格建築でるあること？（未椄道。民法隣地から50cm内での建築。将来の新築、増築不可。等）

c.防犯、事故の措置と保険、保証の確約。（ネット養生でなく、防音シートとかも？）

d.使用後の現状回復。等。

＊まー、ご近所のことなので、目の前がきれいになるに越したことは無い程度に思うことも必要かもね！

ただ、プロとしては上記4くらいは要望しておきたいですかね！！

--結果--

　先ほどビフォー＆アフターの図面を見せてもらい、以下の点がわかりました。
・築年は平成4年であること（平成5年度から建築概要書が保存されているので微妙な時期）
・とりあえず増築はない（壁は厚くなる部分がある）こと
・こちら側の壁は、外に向かっては厚くしないこと
・1階・2階とも、計画では、窓は新しい位置に設置され、すべて引き違い窓であること
・わが家よりも東側の方が近接度合いがひどい（ほぼ0cmのところもある）こと
・一応接道2mはある（今の家を建てるときに西側の土地を分筆したようで、建てられるように複雑な線の引き方をしている）こと
・現場責任者（＝図面作成・営業担当者）が週2回以上現場に来ること

　いろいろ話をして、下記のようにすることとしました。
・こちら側の窓は、浴室以外、型ガラスの縦滑り出し窓にすること
・浴室（西端）の窓は、西側に付け替えるか、付け替えられなければ目隠しを付けること
・入居者（家族4人）には、上記の設計変更の説明の際に、民法（新築なら50cm離し、1m以内の窓では目隠しをしなければならない。将来建て替えをするときには今の壁面のとおりには建てられない。）を理解してもらうこと
・施工時には、ネットではなく防塵シートを使うこと

　貴重なアドバイスをいただき、とても参考になりました。
　ありがとうございました。

--返信--

情報が分かれば少し安心ですよね。

少しでもお役に立てたのであれば何よりです。