住宅ローンに関して⑤店舗併用住宅でも使えるの?2016/07/03 08:08

「店舗併用住宅を考えているんだけど?住宅ローンは借りられるの?事業ローンは金利が高いし!」

基本的に主な条件は
・住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること。
・住宅、店舗は自己使用(親族でも可)すること。
であれば、一般の住宅ローンに関しては建物全部に関して借りることが可能です。

但し、フラット35は住宅に関する政策金利なので、住宅部分のみが融資対象となり店舗部分は他の事業ローン等の借入となります。
また、住宅部分と店舗部分の繋がり、一体性も条件となります。

尚、店舗に関しては特定の利用者用途(事務所、クリーニング、美容室等)以外の場合は、建築基準法上は特殊建築物となる可能性がありますので、専門家にご確認下さい。

住宅ローンに関して④住宅減税はあるの?2016/06/26 17:36

住宅減税シュミレーション表
「住宅減税はどんなものが有るの?使えるの?」
等の相談も多く、主なものを整理します。

ネットで比較的まとまっている住宅の補助金、減税、優遇制度のページを下記します。
http://www.sumai-fun.com/money/20/201325.html

一般的には住宅ローン減税(所得税、住民税)、登録免許税、不動産取得税、固定資産税等の住宅減税が有ります。

とりあえず、建物課税評価額を3,000万円としシュミレーションしてみました。
157万円程の減額となります。評価額の5.2%程度ですが、馬鹿にならない額です。

活用に期限が有るので要注意ですよ!

住宅ローンに関して③住宅ローン比較12016/06/26 00:35

「住宅ローンと言っても変動金利?固定金利?フラット35やら!?色々ありそうだが?良くわからん!」ですね!!?

「結局、どのメニューが良いの?どこの銀行が良いの?」ですが?
これがまた、細かく見て行くと 生保加入等の絡みで益々分からなくなりますが?

ざっくりと先の価格.comでの大まかな比較から説明しましょう。
住宅ローン比較
金利に関しては、変動金利→フラット35S(A金利)→フラット35S(B金利)→フラット35 →一般の住宅ローンの順で一般的には金利は高くなります。

*変動金利以外は固定金利となります。
変動金利:は、各時点の金利で、その名のとおり変化します。現在はデフレ対策の低金利政策でかなり低い金利となっていますが、インフレになると上昇します。(もはや日本のインフレは無いと思いますが?国家レベル経済破綻があれば別ですが?!?)
固定金利:は、支払い期間は変わらぬ一定金利で、変動金利に比べ倍以上の金利ですが、世情に左右されず安心感があります。
一般に固定からの変動への切り替え可能ですが、変動からの固定は不可です。
一見、固定金利が安いと思っても、よく見ると短期固定3年後に見直しがある東京三菱UFJ銀行などもあります。

フラット35(標準金利:1.1%)は国の政策金融プランで各銀行とも概ね一定の金利です。
35S-A金利は10年間標準金利の-0.3%(0.8%)となります。
35S-B金利は5年間標準金利の-0.3%(0.8%)となります。
A金利は審査基準の仕様レベルが高く建設費のコストの方がプラスになります。
弊社では、B金利レベルの仕様がバランスが取れているのでお勧めしていますが?
(2020年以降の省エネ法の改正により、その時点での判断は異なりますが?)

ざっくりと各ローンプランをシュミレーションし比較してみると
ローン種別比較表
(表中の差額は、-でなく+です。失礼!)
*チョイとイレギュラーなソニー銀行がフラット35Sに対抗した金利を7月に出してきました!フラット35の審査基準仕様や申請を考えると破格なプランです!!無論、他の生保と絡めての営業戦略でしょうが、魅力的です。
http://moneykit.net/visitor/rate/hl.html
ソニー現行シュミレーション
http://moneykit.net/visitor/hl/simulation.html

住宅ローンのアウトラインはこんな感じでしょうか?
次回は少しディテイールを見てみます。

住宅ローンに関して②借入限度額は?2016/06/24 11:16

さて、住宅を計画するとき、「ローンは借りられるのか?いくらまで借りられるのか?」で住宅の規模も仕様も違ってきます。

世間では「安心借入額は年収の5倍、総返済負担率は25%」
「限度額は年収の7倍」等とも言われています。
フラット35では、400万円未満は総返済負担率30%以下、年収400万円以上は35%以下を条件としています。
(また、前提条件として年収は手取り収入と言う人もいます。)
上記は目安となりますが、ややリアルじゃないので?

そこで、年収500万円の (手取り=500万円×0.8=400万円)、借入期間35年固定を条件とします。
ネット上で借入限度額を越えるとOUTになり比較的に分かりやすい例として、住信SBIネットバンクの仮申込(かんたんチェック)
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate
でシュミレーションすると
仮申込(かんたんチェック)
概ね3000万円が借入限度額になります。つまり、借入金額3000/年収400=7.5、年収の7.5倍が借入限度額となります。

返済金額を
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080105CT
で、金利 フラット35金利1.1%条件で試算すると、
返済額試算(シミュレーション結果)
年間支払い総額103.3万円/年収400万円=0.258、総返済負担率は25.8%となります。

つまり、
借入額は年収の7.5倍、総返済負担率は25.8%」
となりました。(ローン条件により 差異があります。)

その他、ネット上に各種ローンシュミレーションがありますので参考までに、
住宅保証機構株式会社:http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
フラット35:http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

次回は、住宅ローンプランの比較かな?

住宅ローンに関して①建てたい時が建て時だが?2016/06/23 15:52

最近、クライアントより住宅ローンの相談を良く受けます。
消費増税、マイナス金利、低金利と世間が騒がしいためなのでしょうか?

一言で説明しづらいので、シリーズでシュミレーションしコメントしたいと思います。

来春の消費増税が延期になりそうなので、駆け込み需要はやや落着いた感があります。
来春増税なら9月までに工事契約、又は来春完成で予定を組んでいた業務も延びたりと予定が立たなく困惑してもいます。

消費税2%増税なら工事費3000万円として、60万円の差額となります。仮に近い将来、ローン金利が上がれば飛んで行く額ですが?

じっくりと住まいを考えるのは良いことですが!
やはり「建てたい時が建て時」でしょうか?

住宅ローンも変動金利、固定金利、フラット35など金利も大きく違います。

最近は便利なもので、ネット上で金利比較や簡易的なローンシュミレーション出来ますのでシリーズで触れて行くつもりです。

とりあえず、価格.COMで各社の金利比較が出来ます。
http://kakaku.com/housing-loan/ad/result/?cid=housingloan_pc_g_li&wapr=576b8cd8
ご参考までに、、、