新宿住友ビル?31年ぶりのお宝写真発掘”西山夘三”氏も!!!2009/07/04 17:21

お宝写真?西山夘三氏
昨夜、田舎の九州、大分からの友人が研修で上京。それを魚に?””(失礼!)関東同級(博多からの一人の参戦あり?)が集まり新宿住友ビル50階のワインバーで同窓会を行いました。

新宿住友ビルと言えば、懐かしい場所。
31年ぶり?
大学入学当時、大学講義は教養課程。
建築を勉強しに来たのに!!
有志を集め建築系サークル「T定規」を結成。
その後、学内の「建築会」、全国組織の「建築系学生連絡会議」と展開した時代。

大学1年の秋。学園祭!サークルで「鎌倉古建築班」、「超高層建築班」の2グループの研究(勉強の域を超えていませんでしたがエネルギーはありました。)発表をしました。

「超高層建築班」は当時竣工間もない”新宿住友ビル”を研究対象に、1/100の模型まで造りました。現地見学(防災施設は目ざといものがありました)を始め関係者ヒアリングと、、、

そんなことを思いだしながら、確か?当時の写真があったかもと、、、、お宝写真発掘!!”

新宿住友ビルの模型。隣の隣が若かりし頃の私(そんな時代も〜〜)

なぜ、お宝か?!
私の左隣にいる方。建築界の重鎮、大家”西山夘三”氏です。
建築計画学の確立。住居学を通し住まいのレベルアップと研究に成果を上げた。今となれば伝説の京大教授です。

学祭で講演に招いた折りに、講演前に我々の研究発表の場に足を運んでいただきました。

今、思えば大変なことだったんだな?”””と。
大先生を前に、建築を勉強し始めたばかりの1年生!
当時、部長であった私がプレゼン!
怖いもの知らずでした?

大家に、いまさら古建築も超高層もですよね?
氏は熱心に耳を傾けて戴いたし、
その後の講演会で「先ほど、サークルの発表会を見てきました。一番大切なのは、、、建築への想い、エネルギー!、、、」と、今日までの糧としています。

同窓会の話と思いきや?
仲間から写真が届き次第ONいたします。

新宿住友ビルの同窓会2009/07/06 00:23

アラフィーの語らい?
それでですが、新宿住友ビルの同窓会!
大分からの参加?博多からの参戦!?
13名集まり、50階の夜を!50の年を!
アラフィーですが?
50歳を迎えたり迎える年です。50階がその意味だったかも?そこまで考えていなかったか?エレベーターだとアッと言う間、階段だと途方に暮れる距離!意味があったかも?

まだまだ元気!この世の春よ!””
時は前後し、楽しく素敵な時を過ごしました。
いっぱいに、エナジーを貰いました。
さて、頑張らねば!!

ところで、適宜に写真が入手できず、関係のヤフーのサイトにて入手。

●施工費(工事費)見積1 ーその前提1ー2009/07/10 00:35

さて、ここのところ余興が多く、そろそろ建築のことも!
先に、坪単価の「半分本当で半分嘘」の話をしましたが、今回は施工費(工事費)見積もりの話です。
少し長くなりますので、連載とします。寝れなくなるので?””

設計(ハウスメーカーはどの程度の設計かわかりませんが?)が終わると、見積書が施工会社、ハウスメーカーから提示され、施主との調整の上、契約となり契約書添付となります。

つまり、本来は設計図書優先!!!(きちんとした設計図書がある場合)ですが、適当な図面?(通常、きちんと見積もるためには住宅で最低A3.20枚以上の図面を要すると思いますが?)、図面より見積書優先の言い方となります。その背景に、「あまり図面に書き込むと、それが優先されるので!」との、背景があるのかと思います。

よく、「見積書に入ってないから!」「内の仕様外ですから!」との、デベロッパー、ハウスメーカー(一部請負い工務店)の受け答えがあります。それもそうですが、先にも触れましたが、設計図書優先です!

例えば、図面の端々の内容が見積もりに反映されてない場合は、見積もり漏れとなります。施工者側の責任です。(設計事務所が入っている場合は、漏れがないか、妥当かを、見積もりチェックしますが?、結果、施主も施工者も後の思い違いも無くなります。)

一般に、見積書は複雑で建築の素人の方は、そのチックに難しいかもしれません。(まして、空間となったときの見積もり内容と現実性は!)プロでも経験を要します。

大切なのは、しっかりと図面で確認することです!!!

つづきます!

●施工費(工事費)見積2 ー見積書は施工者のやる気?ー2009/07/13 21:30

では、工事見積書とは。どのように上がってくるのか?

一般に請負業者が、設計図書を基に、各関連業者(下請け業者)に見積り依頼をし、上がって来た見積りを取りまとめ工事見積りとしてお客さんに提出します。

見積り内容は、大項目(共通仮設費、建築工事、電気工事、設備工事、外構工事、解体工事、諸経費、等)の項目で整理され、
中項目(仮設工事、基礎工事、木工事、内装工事、木製建具工事、鋼製建具工事、屋根工事、外壁工事、樋、板金工事、タイル工事、左官工事、塗装工事、雑工事、住設機器、、、)と内訳書にて整理されています。ここが、概ね各協力業者(下請け)さんの仕事の区分となります。
そして、さらに、中項目区分の細項目となり、各材料、人工をどれくらい(積算)、その単価がいくらで、総額いくらかの記載となります。

●見積りで重要なチックは
・細項目が無く、「工事一式」には、ご注意ください!アバウトかやる気が無いか、実力が無いことの判断材料となります。(大大前提に信頼があれば、構いませんが?)
・見積りの項目漏れが無いか?(指定したし仕様材料が入っていないとか?)
・単価は適切か?(この辺になると、プロの判断を要しますが?)

●見積書と企業努力、やる気!
・数社での競争入札をやると、たまに、総額の2割くらい高い見積りが上がることもあります。同じ図面と、同じ説明をしているのに!、
往々にして、”旧態依然の企業体質か”(下請けから上がったなりの見積りに数割加算し、取りまとめた見積り。昨今は下請けとの調整や、資材を元請けでの調達等の企業努力でのコスト管理が多い昨今!)
・設計事務所との付き合いがあまり無く「設計者は勝手に現場変更するし、、、」とかの偏見を前提にリスクの上乗せをする場合。多分、良心的判断では「今まで付合った設計者がひどかったんでしょう!?」設計事務所こそ、施主と施工者の公平な理解者です。
・後は様々な価値判断(先の偏見もあるかも?)からの、ダミーでしょう。

見積りを見れば施工者のやる気が判断できます!!!

つづく

●施工費(工事費)見積3 ーその前提2−2009/07/14 01:01

ここまでお話しすると、少し、施工者に関しての書き込みに少々違和感(説明不足)も感じています。

少々、施工者に辛口表現となっておりますが、
あくまで、”設計と施工の役割分担”と言っているのです。
少し、説明を要しますね?

ざっくりとですが!。大手ハウスメーカー、デベロッパーは、営業が長け、お客さんの囲い込みも手慣れたこと、企業内設計者は営業から予条件をもらい、規格範囲内でのプランニングとなります。施主にも会えないケースがほとんどだそうです。また、営業の顔色をうかがいながら、組織で自由になれない人達がです?

先に、設計図書が大切と!施主の”想いの背景”、潜在意識などを把握し、プロとして施主の想いの延長上で感動の空間を提案できるかどうかですが?!!

出来た住まいが、全てを語っています。それでも良ければ?住み分けと思っています。

さて、中小の町場工務店ですが、今までに付合った工務店はいい職人を持ち、企業努力でローコストにも協力頂いているし、少々、わがままも聞いてくれるし!?、施工者としては最高のパートナーです。

彼等も、施主(お客さん)の夢を実現するためにと!設計者とベクトルは同じだと思います。

しかしながら、中小工務店は現場監督が掛け持ちで施主応対(営業、プランニング、等々)を行うケースも多いです。ある程度プランが決まると、代願にての確認申請(確認申請を代理してもらう設計事務所に依頼)、となります。地方や中小工務店に多いケースです。ローコストからか?どうも設計報酬(料)が請求できないから??

昨今の、建築基準法の改正で、設計者の立場の明確化と責任の強化、法令遵守と設計責任も厳しくなりました。

施工者も品質管理(PL法)、瑕疵担保保証制度など、施工者としての責任も厳しくなっています。

無論、施主(お客さん)保護としては、良い面もありますが、現実的対象は、ハウスメーカーやデベロッパー相手のもの!
一律がいいものかどうか?保険料も結局、施主や施工者負担となります。

再度まとめますが、設計者は施工者という良きパートナーとチームを組まなければ良い建築はできません!
その上で、
”設計と施工のそれぞれの役割分担!”(餅は餅屋よ!)
”工務店、職人、設計事務所と厳しく対峙しながらも、施主に最高の空間をと言う想いで、共にものを造るチームとして!”
”地元施工者と設計者がパートナーを組むと、施工の信頼、設計の自由度と空間提案の相乗効果があります。”

お住まいを求める時、最初の出立が、設計事務所以外でも、『設計事務所の設計者と設計希望と!」お伝えください!
施主(クライアント、お客さん)のご理解が、素敵な住まいを手に出来る一歩です。
先にも触れましたが、設計(設計図書)で、住まい(空間)の8割以上が決まります!!!一生涯大切な夢の住まい、目先の損得判断が結果となります!

設計事務所の役割やメリット(大分話していますが?)、報酬はそのうち!

まだまだ、つづく

●施工費(工事費)見積4 ー細項目の諸経費?ー2009/07/15 00:10

さて、前回でも見積りチックのポイントに触れましたが、補足します。

細項目の中の、各詳細の中での”諸経費”なるものがある場合!
基本的に諸経費は全体での諸経費のみが通常。
細項目の諸経費は、各関連業者やメーカーの実費内です。
つまり、とりまとめの(全体の)請負業者の諸経費は認めますが、各業者の諸経費は認めず、実費内です。

経費に経費がかかること、税金に税金がかかることと同じで、ダブル取りの裁量となります。

●施工費(工事費)見積5 ーそのからくり、”材”の話ー2009/07/15 00:38

見積のシステムは、確かに複雑です。

かつては、細項目でも協力業者さんから材工一式で、見積に上がっていました。

近年、材(製品や材料)と工(人件費や人工)を分けるのが、一般的です。施工者の企業努力として、材の直接仕入れも多くなっています。つまり、以前は協力業者さんが材の仕入れに幾分、上乗せした単価で見積もっていました。

材(製品)の流れは、メーカーが販売。代理店や問屋を数社通し市場へとなります。そのシステムも分からないでは無いですが?(代理店や問屋が、営業や広報を担っている現状?)
つまり、発注元のメーカー出荷値段から、数社のマージンが上乗せされ、市場へと、先の材工一式はさらに協力業者さんが上乗せするシステムでした。

このシステムから逃れられないメーカーさん(持ちつ持たれつの関係)。市場では新商品でも2割引!等の表示がなされています。無論、原価は分かりませんが、以前(大分昔)に現場で良く言われたこと「半値8掛け5割引」(特にサッシなど?)などと、、、つまり、2割程度となります。今こそ定価設定が少しずつリアルに近づいていますが?

材(製品)の安さは、見積で一番、目につくところです。大手は大量仕入れで仕入れ値を安くできるし、企業努力をしている工務店は中間の流通を簡素化したりの努力もしています。

見積で上がってくるのは業界では「設計単価」。原価が不明の中、途中マージンも?不明、そして見積です。

ただ、経験や関連情報からも、業種、製品によりますが定価のほぼ6〜7割が通常です。(無論、メンテナンスリスクを含め1割くらいの上乗せは良しとしています!!)

良くリフォーム会社のチラシで、旧製品を4割引とか表示しています。多分在庫処分等で、実際は定価の2〜3割くらいのものでしょう?

(最近、ネットの普及とともにメーカー直販のルートもあります。施工者にも紹介し喜ばれるケースもあります。しかしながら、材工の責任は施工者にあります。品質には実績も重要な要素です。)

確かに、見積のブラックボックスはあります。不確かさ故の不信が施主にとっても施工者にとっても良く無いことと思います。

そこで、そのうち「納得できる見積」の話を!
つづく。。

●施工費(工事費)見積6 ーそのからくり、”工”の話ー ―2009/07/16 22:21

さて、”工”の話。
見積には、材料費と人工(にんく)=”工”の手間賃と大きく分けられます。
人工に関しては、各業者ばらつきがあります。
坪単価で見たり、実人工(人単価×日)で見たりです。

木造住宅では、ほとんどが大工人工です。

平均的には45,000円/坪です。地域や工務店によっては差異があります。30坪の住宅だと総額135万円(諸経費込み)となります。では、大工さんが実に現場での人工を見ると、二人で平均1.5ヶ月となります。一人当たり45万/月です。

妥当かどうかは微妙ですが?

さて、日本は海外に比べ住宅建設費が高いと言われています。例えば、アメリカだと日本の1/3程度で住宅が手に出来ます。
では、何が違うのか?
日本は、先の”材”の話でも触れましたが、20以上の職種が住宅建設に関わります。
さらに、各職種と同じく材料も多様です。
多くの人達が関わることの背景は、国の製造物責任法等も背景にあります。(材と工が一体でないと保証できないケース)
例えば、キッチンを取り付けるにも大工さんや監督さんも手慣れたものですが?他の手を入れるとメーカー保証はありません。そんなこといからも、細分化しています。

では、アメリカ等は、昔の日本と逆に同じように大工さんがほとんどの施工をします。職種としても大工、基礎工事、ドライウオール、(設備、電気?)が基本です。職種の少ないことがローコストの背景です。

また、製品、材料に関しても問屋が無く中間マージンが無いことから(市販のホームセンターと仕入れ値はほぼ同じです。)です。

少し話はそれましたが、人工に関しての一律判断が正しいかどうか?業務経験や力量もあります。一律単価では判断できません!!!

ハウスメーカーの大工と(大工と言えるかどうかも問題?)、手造りの職人、とは、歴然とした差があります。

先日、付き合いの工務店の監督が近所の大手ハウスメーカーの職人に「早いね!仕事楽しい?」と聞いたところ、殴られそうになったとか?そりゃーそうでしょう!
マニュアル、システムでものを造っている人達。
かたや、クライアントの喜ぶ顔を思い浮かべながら工夫する職人達。
想いも、気持ちも、結果も当然違います。

手造りの職人達に、一律単価は?失礼だと思っています。
当然、クライアントの立場としては安いにこしたことはありませんが!!
気持ち的には”工”の人工のランクを決めての見積も必要かと考えています。そうでなくても、”職人”は100%で当たり前、120%で施主の笑顔が見れる”職人根性”こそプロとしてのプライドと良い仕事をしている代物です。
例えば?
Aランク:30年以上の経験と技;例えば6万円/坪
Bランク:15年以上の経験と技;例えば4.5万円/坪
Cランク:15年以下;例えば3万円/坪
Eランク:例えば?メーカー傘下の小口打ち、平打ちの組み立て大工;2万円/坪
とか?当然単価が違って当たり前です。
良い職人を使う場合は、単価をアップすることも必要かと思います。ローコストはそれなりだと思います。
(とは言え、安くてベストなものを求めるのは、私も同じですが?””)
システムだけではなく、ニーズとしてのクライアントの理解が(手造りの職人ならではの空間を手に出来ること)、未来までの建築の土俵を、良い住まいが出来ることの一歩だと考えています。

●施工費(工事費)見積7 ーその前提3 ―2009/07/21 00:45

見積の話、話せば話すほど、世知辛い世の中?、クライアントのために最高の住まいを!との、想いはほど遠く!!

かつて、戦後の住宅不足と、大量供給が求められていた時期。
多くの建築家、今、名の残る巨匠(前川氏、池辺氏等)が、社会的使命からローコスト、工業生産という課題ので住宅を提案してきました。

確かに、住宅の工業生産、大衆化と言う、課題は、良いのか悪いのか?ハウスメーカーに商品としての住宅としての系譜をなしているのかな?

そもそも、大衆に住宅を!という想い!!!
量産は大衆化!!!でしたが?
時を経、その努力や思いが、企業の利益と拡大に、、
施工費の話でも、職種を減らすのがローコストと!と、
確かに大手ハウスメーカーはその通り、見るからにローコスト住宅です。建築家の思いと裏腹の世の中です!

彼等が、広告宣伝、営業とその利益はすべて一つ一つの現場からです。

大手企業での安心も一つの選択だとも思いますが、大手だから安心でもありません!人と地域との繋がりも無い企業。平気で倒産もしますし仁義もありません。

反面、地元の中小工務店(少なくとも付き合いのある工務店)は、地域と人の繋がりを基本に(地域の信頼が基本)、メンテを含めクライアントを大事にしていますよ!。

高額の住まい、夢の住まい!!
商品、製品としてでなく、”空間”としての価値のある住まいを手にしてみませんか!?

●施工費(工事費)見積8 ーその前提4―ネゴ?ー2009/07/22 01:52

見積で良くあるのは、”ネゴ”=ネゴシエーション。
中々難しい世界ですが?

クライアントの気持ちとしては、「少しでも安く気持ちよく発注したい!」との思い。

施工者は値切りを見越しての見積と、駆け引き?

設計事務所が入れば両者の不確かな世界がクリアーなんですけど?

我々も見積りが上がったら、厳しくチェックします。結果、妥当な価格に収まるのが普通ですが?。

いつも思うんですけど、最初から適切な見積を出してくれれば我々の努力の必要ないかとも?

日本の風土の前提があるんでしょうね?
大前提に見積はかなり吹っかけられている?と言う施主の思い。
施工者は、値切られると言う思い。
微妙な関係にあります。

ネゴは地域性もあります。関東ではあまり無いのですが?」関西では、契約前で(なんぼやねん?)、契約時で(それで、幾らやねん?)、さらに支払い時(この辺やろう!)と。3段値切りの話も聞きます。さすが商人の文化?

確かに商品はそれでも?ただ、建築は空間!!!一筋縄では行きません!!
結果的に、職人にしわ寄せが来ます。先にも触れましたが、職人が気持ちよく良い状況で現場に関わることが、120%の良い仕事をしてくれるということです!

嫌々ながらの気持ちの入らないコナシ仕事はそれなりの結果となります。
クライアントの気持ちは分かります。しかし、値切った満足感と、結果は=ではありません。
(業界では以前の神戸の大震災での倒壊建物の背景に、3段値切り、の背景もあったとの意見も聞きます。)

「見積と実」はこの辺が微妙です。!!!

施工者と、時には戦ったり、時には褒めたり、時には励ましたり!と厳しい関係の中での信頼感が良い空間造りの基本です。
事実、「施工者や職人にあまり言い過ぎると嫌気に思われたり?クレーマーと思われたり?職人のやる気を削いだり?」と、微妙な関係での不安もあります。”施主はわがままで良いのです!”そこには、設計事務所と言うプロがいればきちんと整理いたします。